новости недвижимости ▪ В Сарове построили новый 5-ти этажный дом для военнослужащих ▪ В Сарове 19 ноября прошла встреча представителей Ассоциации старших по дому с... ▪ В Сарове в ноябре планируется сдача первой очереди коттеджного поселка "Яблоневый... ▪ Глава администрации Сарова Димитров вручил свидетельства по программе "Молодая...

сейчас обсуждают

▪ Продавцам недвижимости - 07.11.2008

Рубрика каталога статей: Общая информация

- Зачем вообще нужны риэлторы?
- Договор с агентством.
- Два типа агентств (агентов).
- Как должен вести себя профессиональный агент, к которому Вы обратились.
- Дайте возможность Вашему агенту отработать комиссионные.
- Как должен вести себя продавец для того, чтобы получить в результате продажи как можно больше денег, максимум удовольствия и уложиться в кратчайшие сроки.
- Если у Вас недостаточно денег для обмена.
- Что дает обращение в агентство при продаже (обмене) квартиры.
- Особенности заключения договора отчуждения.
- Наиболее часто возникающие сложности при передачи денег.
- Когда приглашать агента.
- Ложные стереотипы.
- Правила выдачи денег продавцам недвижимости общепринятые в Санкт-Петербурге. 

Уважаемые продавцы!

Продавать квартиру самостоятельно нельзя. Это не рекламная фраза. В своих рассуждениях я не скрываю ни проблем возникающих в моей работе, ни способов, как Вам, нашим клиентам, можно безопасно сэкономить.

Если у покупателя есть некая мифическая альтернатива — начинать искать квартиру самому или обращаться в агентство, у продавцов этого выбора нет.

Первый шаг к успешной продаже квартиры — поиски человека, которому можно доверить решение Вашей деликатной и некаждодневной проблемы. Ищите того, кто сможет это сделать профессио нально, а значит, и оптимально в отношении цены, потерь времени, гарантий организации передачи денег, их проверки, сохранения Вашего душевного спокойствия.

Зачем вообще нужны риэлторы?

Ведь в принципе, оформить сделку можно не пользуясь их услугами. В элементарном формальном случае, когда Вы переоформляете квартиру с родственника на родственника — это действительно так. Подчеркну: даже в операциях с родственни ками — только в простейшей сделке. И только пока.

С каждым днем становится все сложнее разобраться в тонкостях, необходимых для законного, а значит — надежного проведения любой сделки с минимальными затратами (не потеряете свою квартиру, не придется выкупать ее у государства). Подарив кому-то квартиру Вы можете тем самым вручить одариваему налоговую повестку тысячи на полторы долларов, а можете избежать этого, перед сделкой прописав его к себе.

Если состояние правоустанавливающих документов запущено, для приведения их в надлежащй вид, без знающего агента или юриста не обойтись. Самый банальный и распространенный вариант — это сложности с принятием наследства, состоящего из части квартиры. Умерла дальняя родственница, например, тетя, а завещание не оставила. А Вы еще и забыли в течение полугода после ее смерти подать заявление о принятии наследства. Кроме того и договор приватизации был заключен о передаче квартиры в совместную собственность и никто не обмолвился о возможных проблемах. С какой стороны начать распутывать такой клубок?

Без участия профессионала в разрешении подобной проблемы Вы рискуете потерять кусочек «родной» квартиры, в которой живете с самого рождения. «Зачем мы ее приватизировали? Жили бы спокойно и жили»: — хватаетесь Вы сейчас за голову. Ведь в лучшем случае Вам позволят выкупить потерянную долю у государства.

Такие ужасные накладки возникают из-за того, что люди за долгие советские годы привыкли, что единственно правильную дорогу им подскажет государство, и можно было смело по ней идти, ни о чем не думая, т.к. все равно никакой законной альтернативы не существало.

Именно поэтому в 1992 году многие побежали приватизировать свои квартиры. А надо ли это делать? В определенных случаях обязатель но надо и как можно скорее. Как сделать лучше? На кого приватизировать и в какой форме — государство не подсказало.

Это один из примеров того, что госорганы, содействующие нам, например, в оформлении приватизации жилья или в заключении сделок с недвижимостью, не имеют возможности (да и не особо хотят) вникнуть в проблему и выбрать решение наиболее выгодное для гражданина. Не их дело рассказывать о способах, нюансах и возможных последствиях. Они сделают или как им удобнее, или (если будет хорошее настроение) как попросит посетитель.

Более того, в ряде случаев грубые ошибки либо неверное толкование закона привело к очень тяжелым последствиям. Еще один пример — выдача в 1992 году Горжилобменом обменных ордеров на квартиры в выплаченных ЖСК, вселение нового владельца путем внесения пая и возврата паевых денег старому владельцу, несмотря на то, что законным являлся в то время только нотариальный договор купли. Даже суду крайне трудно в настоящее время решить эту проблему.

Наш мир становится разнообразней, возможностей и сложностей в принятии правильного решения все больше. Государство не успевает сейчас и никогда не сможет в будущем опекать каждого гражданина, не допускать его на неверный путь или разжевывать, как и что надо делать, чтобы решить некую проблему (тем более, так, чтобы Вам остаться в выигрыше).

Не могу не упомянуть о государственной организации, которая стала приятным исключением среди всех других контор, имеющих отношение к проведению сделок с недвижимостью (да, наверное, и среди всех госструктур не только в этой области и не только в С-Петребурге). Это Городское Бюро Регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга ставшее таким под началом Валерия Назарова (ныне председатель КУГИ). Четко проработанная схема прохождения документов, тщательный анализ договоров, стандартизиро ванные требования, разумная политика развития.

Но если у Вас не регистрируют сделку, ГБР кратко объяснит почему. Однако не его это дело разжевывать, что и как надо Вам сделать, какой дорогой лучше пойти, чтобы быстрее и дешевле разрешить проблемы.

Государство придумывает правила игры (законы), остается применить их для своей выгоды. Оно дает нам права бесплатно. Но для того, чтобы их использовать, заставить работать законы на себя, выбрать решение, учитывая все свои особеннос ти и желания, нужна помощь. Это могут сделать для Вас только люди, знающие законы — юристы и специалисты, владеющие технологиями передачи права, — риэлторы.

Дорогие горожане! Не ходите по инстанциям сами! Берегите здоровье. Щемит сердце, когда сутулая бабулечка пытается вникнуть в юридические тонкости. Это наша работа. У серьезных фирм с ГБР заключены договора на обслуживание. Нам не надо стоять в очередях. Если Вы поручили нам продажу Вашей квартиры — оплата услуг по подготовке документов не потребуется.

Договор с агентством.

Одним из самых первых терминов, с которым Вам придется встретиться, начиная продажу квартиры (или ее обмен), будет «ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР». Начну и я с этого.

Прошли времена, когда для того чтобы быстро продать квартиру, ее необходимо было выставить в как можно большее количество агентств.

Еще года два назад у каждого агентства была своя база и квартир и покупателей. Если Вы поручали продажу только одной фирме или одному агенту, со сроками продажи могли возникать задержки. Желающий купить Вашу квартиру должен был обратиться именно в то агентство, куда вы ее выставили.

Почему сегодня Вам необходимо и достаточно найти одного агента, который станет Вашим доверенным лицом, и поручить продажу только ему? Почему произошли эти изменения?

1. Сформировалось рекламное поле. Это значит, что риэлтору, занимающемуся Вашей квартирой, достаточно с умом разместить информацию в межагентской компьютерной базе, в интернете (www.pres.ru - Профессиональный сервер недвижимости), в паре печатных рекламных изданий. После этого она обязательно будет замечена человеком, которому интересна.
2. Появились люди, для которых недвижимость стала их профессией.

Из сказанного вытекают следующие выводы:

• бессмысленно давать квартиру на продажу в несколько агентств;
• глупо обзванивать десятки агентств, выбирая, где больше дадут;
• человек, профессионально занимающийся недвижимостью, то есть тот, кто действительно может оказать Вам необходимые услуги, не будет заниматься квартирой, если ею одновременно занимается кто-либо другой. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд, невозможно.

Суть договора, который заключает с Вами агентство, состоит в следующем: Агент и агентство, которому Вы доверяете сопровождение сделки, обязуются приложить максимум усилий для того, чтобы в кратчайшие сроки найти покупателя, способного заплатить максимальную стоимость. Продавец обязуется в течение срока действия договора не продавать квартиру в обход агентства без уплаты агентского вознаграждения и все переговоры о продаже вести только через своего агента. В договоре оговаривается цена квартиры.

Важное примечание. Если в предлагаемом Вам договоре не определен срок его окончания, бегите из этого агентства. Не стоит слушать, что Вам будут еще рассказывать про системы расчетов, гарантии, статьи Гражданского кодекса и т.д. Существует ряд небольших (и даже средних) агентств, которые применяют в своей практике торгашески — бандитские принципы общения с клиентами. Обман, предергивание фактов, шантаж, запугивание — наиболее невинные характеристики методов работы, применяемых в таких «фирмах».

Агентства очень и очень различны. Если в одном месте Вы можете расслабиться и подумать, что Вы будете делать после завершения сделки, то в других с милой улыбкой за Ваши же деньги непринужденно подставят Вас и будут довольны собой. Беда если в это момент рядом не будет человека, которому Вы доверяете. Который поймет, что происходит, и сможет вовремя увести Вас. К сожалению, государство и мы сами — риэлторы не разработали пока жестких механизмов, чтобы защититься от грязных технологий.

Еще раз сделаю акцент на том, что подписание эксклюзивного договора с риэлтором, который сможет грамотно построить процесс подготовки к продаже и саму сделку, не является ущемлением Ваших интересов. Поиск доверенного лица и подписание с ним договора — первый шаг к удачному завершению сделки.

Два типа агентств (агентов).

Их можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом:

1. Перед началом работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг.
2. На вопрос о комиссионных по сделке Вас твердо одергивают, ссылаясь на коммерческую тайну. продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если Вы приходите со своим агентом-консультантом, его вопросы вызывают раздражение.

По первому типу агентств - вопросов нет. Люди профессионально оказывают услуги в сфере недвижимости, зарабатывают своим трудом деньги и не стыдятся этого.

Второй описанный принцип работы вроде бы также использует вполне приемлемый коммерческий подход: Вы знаете свою сумму, а все что сверху - это договоренности агентства и покупателя. Вы обратились в фирму, у которой есть лицензия, она проводит сделку и дает все необходимые гарантии. Какие могут быть вопросы?

Из многолетней практики общения с агентствами различного размера и уровня работы, я понял, что, зная, насколько фирма и ее сотрудники готовы не таясь говорить о своем вознаграждении, честно объяснять, что в их силах, а что в данной ситуации не возможно гарантиро вать — можно смело делать вывод, как будет проходить сделка. Будут ли Вас обливать грязью вместо того, чтобы попросить прощения за свой промах, упадет ли маска радушия в середине сделки, когда Вы уже подпишите все необходимые бумаги и т.д.

Не идет на пользу клиенту, когда в агентстве слишком много пытаются скрыть от него. В этом случае у фирмы и её сотрудников появляется желание за коммерческой тайной спрятать еще что-нибудь излишне и некрасиво выпирающее — промахи сотрудников, невыполнение части своих обязанностей, ущемление интересов клиента только потому, что и так сойдет.

Как должен вести себя профессиональный агент, к которому Вы обратились.

• При первой же возможности он должен встретиться с Вами лично, посмотреть квартиру. Не требуйте от него сразу же назвать цену (тем более по телефону). Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, степени готовности документов.
• Хорошо если перед визитом к Вам агент уточнит параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно посмотреть квартиру, документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.), нюансы. Посмотреть по риэлторским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались, какой был спрос, как долго искался покупатель. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену продажи квартиры.
• Не пытайтесь считать, исходя из цен предложения, которые Вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры - это не метод. Появление перед окном кухни мусорного бачка разобьет все Ваши расчеты.
• Вы обращаетесь в агентство именно для того, чтобы безопасно продать квартиру за максимальную цену в минимальные сроки. Не надо терять свое драгоценное время, выставив квартиру подороже, и водить десятки экскурсантов, которые надеются увидеть нечто необыкновенное. Спустя несколько недель уже в разных концах города будут обсуждать, что они у Вас увидели. С каждым часом все больше и больше людей знает, что скоро Вы получите крупную сумму. Зачем Вам такая популярность?
• Не считайте риэлтора дилетантом, если он не назовет цену Вашей квартиры моментально. Агент может сделать это с ходу, если только совсем недавно он занимался подобным вариантом в соседнем доме (это бывает крайне редко). Если у Вас просят время на размышления — радуйтесь этому. Вы работаете с профессионалом не любящим бросать слова на ветер и серьезно подходящим к любому своему шагу особенно сегодня, когда спрос очень невысок.
• Цель Вашей первой встречи с агентом не только просмотр им квартиры и подписание договора на обслуживание. Риэлтор должен тщательно изучить все документы на квартиру, посмотреть паспорта владельцев и прописанных, проверить, нет ли каких-нибудь юридических препятствий для продажи (которые вскрываются позже и, как на зло, в самый неподходящий момент). Кроме этого составляется план продажи. Кратко его суть в том, что рекламная компания и подготовка документов должна вестись одновременно и интенсивно.
• Профессионал, перед тем как начать работать, обязательно добьется от продавца согласия продавать квартиру по реальной рыночной стоимости.

Небольшое отступление про цены. Существуют цены рекламных печатных изданий — где к цене продавца прибавлено порядка — 6-9%. В выпуске «Бюллетеня недвижимости» находится уже более 20000 объектов. По данным ГБР в месяц заключается всего порядка 2000-4000 договоров купли - продажи. Это значит, что продается в лучшем случае 1 квартира из 10 рекламируемых. Рекламиро вать по полгода более менее обычную квартиру, не снижая цену, — дилетантизм. Агенты, которые поступают так, тратят свое время, деньги понапрасну, выматывают Вас, держат в непонятном ожидании, и, главное, не выполняют своих функций, за которые получают комиссионные — не позволяют Вам в течение минимально короткого времени продать квартиру за максимальную цену.

Если стоимость квартиры правильно определена, то покупатель на нее должен найтись за 3 недели —1,5 месяца (Не говорю о квартирах площадью более 100 м или с существенными недостатками. Типовые квартиры полностью попадают под срок в 3 недели). Значит, документы необходимо начинать готовить с первых дней. Самая распространенная ошибка дилетантов в недвижимос ти — выставить квартиру в базу данных (зачастую даже не глядя). Ну а проверить и подготовить документы — это потом. Зачем раньше времени суетиться, может и покупателей не будет?

Из-за этого сегодня очень часто удается, образно говоря, продать не квартиру, а комплект готовых документов. Покупатели, остановившие уже не один раз свой взгляд на приглянувшейся им квартире, сталкиваются с тем, что предлагае мые незадачливыми агентами варианты на деле невозможно приобрести или процесс покупки растягивается на долгие недели, а то и месяцы шаткого ожидания. После чего все рушится. Такие «опытные» покупатели, входя в квартиру, первым делом с дрожью в голосе спрашивают, прямая ли это продажа, а при виде готовых справок могут, не проходя дальше прихожей, предпринять попытки расплатиться — сделать то, что им так и не удавалось в предыдущих вариантах.

В этих иронических словах есть не малая доля горькой для риэлтора истины — очень небольшой процент людей занимается недвижимостью профессионально.

Господа! Не способствуйте распространению дилетантизма! Выбирайте, сравнивайте и агента и компанию. В Петербурге есть люди, за работу которых ХОЧЕТСЯ платить, есть компании, дорожащие своим именем и имеющие отработанные безопасные технологии передачи прав собственности.

Дайте возможность Вашему агенту отработать комиссионные.

Когда Вы выбрали доверенное лицо и договорились об условиях сотрудничества, позвольте ему отработать свои комиссионные. Зачем Вам стоять в очередях и носиться из одного конца города в другой. Расслабьтесь, отдохните, получайте удовольствие.

Риэлтор предложит Вам свои услуги в подготовке документов, необходимых для продажи квартиры. Несомненно, он это сделает и быстрее и качественнее. Для этого Вам необходимо выдать доверенность на сбор справок и оригинал правоустанавливающего договора (для получения справок о прописке, приватизации квартиры, кроме доверенности, могут потребовать паспорт доверителя — требования для С-Петербурга).

По упомянутой доверенности продать квартиру нельзя. Из всех советов, которые можно найти в печатных изданиях, преобладают рекомендации даже не показывать документы на квартиру посторонним людям. Абсолютно верно. Но тот человек, которому Вы доверились, не должен быть (оставаться) посторонним. Он Ваш союзник. Как говорили раньше: «Надо доверять своему аптекарю».

Мошеннику же легче и безопасней лишний раз не «светясь» изготовить фальшивые бумаги и провести с ними сделку. К тому же большинство правоустанавливающих документов заключались в начале девяностых, напечатаны они на обычной бумаге без использования минимальных степеней защиты.

Правы те, кто советует быть осторожными. Но что же может произойти на практике, если отдать кому-то свои документы на квартиру? Во-первых, ничего ужасного и непоправимого, даже если Вы потеряли или у Вас украли правоустанавливаю щий договор, не происходит. Если Вы посчитаете, что у кого бумаги, тот и хозяин квартиры — Вас будет очень легко шантажировать, запугать и использовать в своих целях.

Свидетельство о собственности, которое Вы храните дома, лишь подтверждает Ваше владение квартирой. Второй подлинный экземпляр Вашего договора обязательно хранится у нотариуса или в агентстве по приватизации, где Вы получали правоустанавливающие документы. В Городском Бюро Регистрации, где регистрировалось право собственности, обязательно есть заверенные копии документов и ВСЕ сведения о том, кому она принадлежит.

Грамотный продавец восстановит утраченные бумаги (получит дубликаты) за день-два и сразу заблокирует все действия с пропавшими документами. Другое дело, что недалекий гражданин, отдав бумаги невесть кому, напрочь забывает об этом, потом подписывает, не читая, что-то в подпитии … Далее мы вынуждены писать в газетах — не давайте постороннему документы не посетив его офис, не узнав, что за фирму он представляет, не получив необходимых гарантий.

Если для фирмы с репутацией, заработаной годами, любая жалоба клиента — чрезвычайное происшествие, то компании однодневки все жилы из неуверенного клиента вытянут, если в их руках оказывается хороший рычаг воздействия. А уж про методы, используемые маклерами-мошенниками, я даже не говорю. Очень серьезно подумайте, прежде чем отдавать кому-либо свой паспорт или доверенность с правом продажи. Используя паспорт можно найти похожего на Вас человека и, в принципе, проводить любые операции с квартирой. Особенно это опасно для пожилых людей, у которых фотография в паспорте вклеена много лет назад, а бабушки так похожи друг на друга.

Но вернемся на легальный рынок недвижимос ти. Даже если срок эксклюзивного договора не истек, агентство возвратит продавцу его бумаги по письменному заявлению с объяснением причин, потому что не отдать документы оно не может. Но мы будем в курсе того, что заниматься этой квартирой больше не нужно и вовремя сможем проверить, не обманывает ли нас продавец.

Профессиональный агент сразу начинает готовить квартиру к продаже и поэтому должен оставить договора у себя. Агентства поддерживают его в этом шаге, так как в этом случае агент сможет качественно подготовить сделку. С другой стороны у риэлторов отсутствуют практические рычаги для привлечения продавца к ответственности, если он продал квартиру без того агентства, которое потратило средства и силы на рекламу, на продвижение квартиры на рынке, организацию просмотров, проверку юридической истории квартиры, подготовку документов.

Передача документов на хранение в фирму является механизмом, позволяющим нам защитить себя от бесплатной, работы, от торговли «воздухом», от засорения баз данных вариантами повторяющими ся и создающими иллюзию избыточного предложения. Несомненно, что все юридические формальнос ти (расписки в получении, условия возврата) при передаче правоустанавливающих договоров должны быть соблюдены.

Агентства стимулируют своих сотрудников на эксклюзивную работу. С учетом того, что заключение договора с агентством на продажу квартиры сегодня не является ущемлением прав продавца, это можно только приветствовать. Плох тот агент, который при таких условиях, сложившихся на рынке недвижимости, не сможет убедить продавца какое-то время работать только с ним.

Хранение документов в фирме, с которой заключен договор на обслуживание, — мера, несмотря на кажущуюся жесткость, больше психологи ческая. Ни у кого не вызывает удивления, что для продажи автомобиля хозяин оставляет его в автосалоне. Без доверенности, в которой есть фраза «продать и получить следуемые деньги», доверенное лицо никаких операций с Вашей собственностью провести не может.

Мы прямо говорим своим клиентам — для того, чтобы профессионально и качественно оказать услуги, нам нужны Ваши документы. Мы не используем их в корыстных целях. Фирма, принявшая от Вас документы, рискует попасть под шквал проверок и очернения в прессе, если Вы предъявите к ней некие претензии. Все государственные контролирующие органы в подобной ситуации с большой вероятностью займут позицию жалующегося.

Доверие и благодарность — то, что мы ждем от нашей деятельности. Помогите нам делать свою работу хорошо!

Как должен вести себя продавец для того, чтобы получить в результате продажи как можно больше денег, максимум удовольствия и уложиться в кратчайшие сроки.

Когда Вы решили совершить сделку с недвижимостью, отнеситесь к этому серьезно и обдуманно. Если обманули или обидели в продуктовом магазине, Вы больше не пойдете к тому продавцу. Операции с недвижимостью гораздо более редки. Если при сделке возникнут проблемы, то Вас вряд ли успокоит, что в следующий раз можно будет «поменять магазин».

С каким трудом нам, риэлторам, удается после первого телефонного разговора уговорить продавца прийти в офис, увидеться лично. Часто в ответ — объяснимая «пофигистская» позиция без аргументов. Вспомните — никакие серьезные дела никто не решает по телефону. Абсурд. Вы обращаетесь в фирму — посетите ее офис. Это посещение дает очень много. Как Вас встретили, как проходят расчеты, как проверить деньги. Вы увидите, как проходят другие сделки, почувствуете ауру.

Пусть Вам рекомендовали агента люди, которым Вы доверяете абсолютно. Все равно придите в фирму, развейте последние сомнения и страхи. Дайте агенту почувствовать Ваше доверие и выложиться полностью. Посмотрите договора, которые Вы будете подписывать. Отношения с Вашим личным агентом должны быть доверительными. Если Вы начинаете нервно требовать изменить пункты договора и искать подвохи — значит, происходит что-то не то. Наоборот, попросите риэлтора раскрыть суть положений договора, в котором скрыт опыт тысяч сделок.

Иногда клиенты настаивают на изменении условий прохождения сделки. В этом случае фирма, заботящаяся о своей репутации, возьмет довольно грозную расписку о том, что мы принимаем эти изменения по Вашей личной просьбе и снимаем с себя всю ответственность за возможные проблемы. Надо ли так рисковать? Неужели у Вас больше знаний и опыта в проведении сделок?

Некоторые владельцы квартир, чувствуя себя достаточно уверенно, самостоятельно подают объявления о продаже на домашний телефон. Сразу скажу, что вероятность найти покупателя и оформить сделку без участия посредника, близка к нулю. Куда больше вероятность пригласить на просмотр квартирных грабителей и бандитов. Даже если Вам позвонит непосредственно покупатель, он привлечет для проведения сделки специалиста. Он ему нужен для того, чтобы оценить юридическую чистоту сделки и провести передачу денег безопасно для НЕГО. Это означает, что знания и рычаги воздействия на ситуацию будут не на Вашей стороне.

Количество возможных неприятностей при самостоятельных действиях продавца настолько велико, что я, в отличие от «Советов покупателю», даже не буду пытаться развивать эту тему, ища для Вас пути безопасной экономии. Да, к счастью, практически никто из продавцов не встает на этот сложный и полный проблем и неожиданностей путь.

Если у Вас недостаточно денег для обмена.

Разорвите обменную цепочку. Откажитесь от идеи продать и купить в один день.

Существует три типа продажи:

Прямая (чистая) продажа — лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.

Встречная покупка («встречка», «встреча», «обмен») — продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если нет другой квартиры, куда можно выехать и выписаться (хотя бы на время), если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение.

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО — покупателю обычно приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

Пару лет назад, когда не хватало квартир, обмен через встречную покупку был очень сильно разрекламирован. Агентства пытались привлечь на рынок как можно больше продавцов, придумать схемы обмена для самых пугливых и тяжелых на подъем.

На сегодня встречная покупка по-прежнему остается наиболее быстрым и технологичным способом обмена. Но только при одном обязательном условии: стоимость Вашего варианта должна быть значительно ниже, чем у подобных квартир в прямой продаже.

После кризиса спрос упал. На рынке появилось достаточное количество квартир, в которых никто не прописан, которые можно быстро купить и вскоре переехать, не ожидая пока будут выстроены цепочки. Очень сложно найти покупателя, который готов ждать и даже потерять время, если в какой-то момент продавцы откажутся от обмена. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

Лозунг «одновременности» при обмене все больше утрачивает свою актуальность. В новой квартире всегда хочется сделать ремонт. Хороший ремонт занимает время и правильнее делать его до переезда. Никто не разрешит Вам остаться в проданной квартире на несколько месяцев.

У Вас есть два варианта для того, чтобы спокойно, выгодно и обстоятельно поменять квартиру:

1. Занять денег, сначала выбрать и купить квартиру, сделать ремонт, спокойно переехать, перепрописаться и продать старую квартиру.
2. Продать квартиру, найти, куда выписаться, переехать к родственникам или снять квартиру на время поисков и ремонта.

В обоих этих вариантах Вы хозяин положения. Вы диктуете покупателю, что и как будет происходить. Вы продаете за максимальную цену. У Вас появляется возможность отлавливать недорогие горящие варианты. Вы покупаете то, что хочется, а не то, что попадется под руку в те 2-3 недели, которые Вам дали на поиски. Вы имеете возможность выбирать, торговаться, сделать добротный ремонт.

Если есть куда на время обмена выписаться и вывезти вещи, обязательно сделайте это. Тем самым незаметно для себя Вы заработаете порядка 10% от стоимости квартиры.

Если сделка проходит в "Бекаре", все расчеты проводятся через РОСИНКАС. Никаких опасений о сохранности денег в этом случае быть не может. Забудьте о Ваших страхах (подробнее см. (см. «О расчетах»).

Что дает обращение в агентство при продаже (обмене) квартиры:

Предварительная реклама:

• Для успешной и быстрой продажи квартира должна рекламироваться постоянно и продуманно во внутренних электронных риэлторских базах, интернет, во всех возможных и необходимых средствах массовой информации. Такое интенсивное продвижение квартиры на рынке мы можем обеспечить, если на продажу с агентством заключен эксклюзивный договор, правоустанавлива ющие документы предоставлены фирме, проверены юридическим отделом и ведется подготовка квартиры к продаже. В этом случае агент знает, что рекламирует, и, когда покупатель будет найден, мы сможем провести сделку четко и в кратчайшие сроки.
• Опытный агент по телефонному разговору поймет, что представляет собой покупатель. Запишет его координаты. Когда будет договариваться на просмотр, перезвонив, проверит оставленный телефон. Он встретит его у дома и проводит в квартиру. Вам не нужно каждый раз с трепетом разглядывать в глазок, кто это пришел, сколько их и что у них на уме.
• Рассказывая о Вашей квартире, только профессионал правильно расставит акценты. Он сделает ее привлекательной для покупателя, который устал от «пустых» просмотров, когда обещают одно, а оказывается совсем другое. Он устал от длинных не содержательных речей, из которых сложно понять, то, что ему нужно.
• Ваш телефон, а, следовательно, и адрес не будет выставлен на всеобщее обозрение.

Сделка:

• Ваш агент подробно разъяснит суть происходящего, не даст обмануть и переложить на Вас лишнюю ответственность.
• Ваш агент возьмет на себя общение с потенциальным покупателем. Если Вы не занимаетесь бизнесом или управленческой деятельностью, вести переговоры с человеком, который сам заработал на квартиру, бывает не только сложно, но и страшно. Деловой подход Вы можете принять за агрессию. Напористого бизнесмена за бандита. Берегите нервы. Вы можете отказаться от реальной сделки, не устояв перед напором или «поплыв по течению» и пустив все на самотек, завершите продажу не самым выгодным образом. А возможно и более драматично.

Полуобманные технологии. Пример.
Не всякий покупатель, согласившийся на вашу квартиру

1. Может ее купить;
2. Предложит Вам условия покупки, которые будут выгодны для Вас, а возможно они будут и вовсе неприемлемы.

Наиболее распространенный вариант. Вы пытаетесь заниматься продажей самостоятельно, без участия риэлтора, отстаивающего Ваши интересы.

К вам приходит покупатель, и квартира ему явно нравится (почему-то, чем меньше у человека возможностей для покупки квартиры, тем больше он излучает положительных эмоций). Он дает согласие на покупку. Вас приглашают в агентство для того, чтобы оговорить все детали. Подписывается договор. Вы обязуетесь продавать квартиру в этом агентстве за оговоренную цену. Далее начинаются затяжки по времени. Вот уже и три недели прошло, а нотариата все нет. Вы теряете время. Вот-вот и могут цены начать падать.

Все объясняется просто. Человек, которому понравилась Ваша квартира, может ее купить, но для этого ему нужно продать свою. Цепочку начали собирать с конца, т.е. с Вашей квартиры (при нехватке покупателей, это вполне правильно). Вы отказываете другим покупателям, у которых, может быть, все необходимые деньги лежат в кармане. Сидите и ждете неизвестно чего. А договор заключили на месяц. И не имеете права Вы продать никому другому свою квартиру, даже если уже поняли, что игра идет в одни ворота.

После окончания срока договора, если не удалось срастить цепочку, никто Вам не заплатит никаких штрафных санкций, не возместит моральный ущерб. Агентство, которое привело покупателя и подписало договор, не может гарантировать, что его квартира будет продана. И никогда не берет на себя таких гарантий. Перечитайте еще раз договор …

Вы не попали бы в такую ситуацию, если бы рядом постоянно находился Ваш личный агент — доверенное лицо. Только профессионал знает, какие вопросы задать, без долгих расспросов видит, в какую сторону развивается ситуация. Только он сможет защитить Ваши интересы. Объяснить Вам, какие исходы возможны из данной ситуации. И Вы уже с отрытыми глазами сделаете выбор, по какому пути пойти. Подписывать ли договор на месяц или на неделю с последующим продлением и т.д.

Особенности заключения договора отчуждения.

Сегодня можно провести сделку без участия нотариуса, используя так называемую простую письменную форму договора. Процедура состоит в следующем: покупатель и продавец вместе приходят в ГБР, сдают подписанный договор отчуждения, и через несколько дней покупатель получает свидетельство о собственности.

Преимущество сделки в такой форме в ее стоимости. Нотариус берет 1,5% от суммы договора + регистрация нотариального договора. В данном случае необходима только регистрация договора в простой письменной форме, которая стоит не дороже 400 рублей.

Заключение таких договоров используется редко из-за ряда недостатков, присущих этой форме сделки. Чтобы составить договор необходимо найти юриста, который сделает это, и заплатить ему порядка 500-1000 рублей. При подаче на регистрацию все равно требуются документы, заверенные нотариусом — согласие супругов на сделку, заявления третьих лиц и т.д. Процедура недостаточно отработана, занимает больше времени и возможна только в одном месте города. Нотариуса можно найти практически в любом крупном квартале. И самое неприятное, что в договоре не будет фразы, которую вводит нотариус: «Дееспособность сторон, участвующих в договоре проверена». Это дает стороне, которая, не дай бог, захочет расторгнуть договор, дополнительные рычаги.

В договоре купли продажи указывается стоимость, за которую продается квартира. В основном сегодня указывается не реальная цена продажи, а стоимость оценки, рассчитанная Проектно-Инвентаризационным Бюро (Указываемая сумма может быть абсолютно любой. Хоть один рубль. Это распространенное заблуждение, что нельзя продавать за цену ниже ПИБовской оценки). Она отличается от реальной в несколько, а иногда в десятки раз. Это позволяет покупателю, который оплачивает пошлину за удостоверение договора, сэкономить.

С другой стороны, при попытке продавца расторгнуть договор покупателю будет достаточно проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если у него нет других убедительных документов о передаче этих денег.

После начала налогового контроля над крупными покупками желание покупателя указывать в договоре реальную цену вовсе свелось на нет. С другой стороны, продавцу очень хочется, чтобы была показана как можно большая сумма. Согласно законодательству доход каждого из собственников полученный от операций с недвижимостью не облагается налогом, если в сумме не превышает 5000 МРОТ. Получив официальное подтверждение полученных денег, продавец с удовольствием может сослаться на него при дальнейших покупках недвижимости или, например, при покупке дорогого автомобиля.

Но будьте готовы к тому, что уговорить покупателя «засветиться» Вам будет очень и очень сложно. Скорее всего, продавец сможет это сделать, только снизив цену процентов на 5-10%.

Наиболее часто возникающие сложности при передачи денег.

Подробный рассказ об этом самом важном этапе сделки вы можете найти в статье «О расчетах».