ГЛАВНАЯ   О НАС   УСЛУГИ   ПРАЙС   ВАКАНСИИ   КОНТАКТЫ
Google+Facebook | Саровский Центр НедвижимостиВ Контакте | Саровский Центр НедвижимостиОдноклассники

На главнуюОбратная связь с нашим агентством

 
 

(83130) 3-03-70
Агентство недвижимости
Саров, пр.Мира 2, www.сцн.рф

Саровский Центр Недвижимости

О Сарове
Карта Сарова
Покупателям
Продавцам
Отзывы

КАТАЛОГ КВАРТИР ВЫКУП КВАРТИР ОБМЕН КВАРТИР ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА

Субсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 годуСубсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 году

Новости дачного законодательства 2017Новости дачного законодательства 2017

На рынок недвижимости пришла весна... надежды и переменНа рынок недвижимости пришла весна... надежды и перемен

Пока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствияхПока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствиях

обсуждают на форуме


Девелопмент

Всего отзывов: 0




Девелопмент — выполнение строительных, ин­женерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных матери­альных изменений в использовании зданий  или участ­ков земли.

Таким образом, девелопмент с точки зрения его ма­териально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функци­онального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений

Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

— выбор экономически эффективного проекта;

— получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

— определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

— поиск и привлечение инвесторов;

— отбор подрядчиков, финансирование их деятель­ности и контроль за их работой;

— реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию.

Девелопер — не тот, кто строит, а тот, кто организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте таким образом, что позволяет вернуть инвестированные в объект ресурсы и получить прибыль от реализации проекта.

При реализации любого проекта девелопер последо­вательно проходит через три стадии работ:

 Определение возможности реализации проекта развития недвижимости, исходя из:

— долгосрочных тенденций экономического развития (динамики населения, перспектив развития экономики и домашних хозяйств);

— состояния налоговой и финансовой систем и воз­можной эффективности проекта;

— предложения и спроса на жилую, коммерческую и индустриальную недвижимость;

— возможного и наиболее выгодного места реализа­ции проекта.

Результатом этой стадии является принятие решения о реализации проекта, подача заявки на его реализацию.

Определение условий осуществления проекта и разработка бизнес-плана его реализации:

— определение физических возможностей для реа­лизации проекта (потребности в земельном участке, не­обходимая инфраструктура, потребность в дополнитель­ных условиях для реализации проекта);

— определение затрат на реализацию проекта, его рен­табельное, финансового рынка, подрядных работ, определение возможных источников финансирования (собст­венные средства, привлекаемые средства инвесторов);

— получение разрешений государственных органов и подготовка позитивного мнения общественности по реализации предполагаемого проекта;

— проведение переговоров с собственником по во­просам получения участка земли, согласование условий предоставления земли под застройку.

Результатом данной стадии является получение прав на застройку земельного участка, полный набор разре­шений и согласований, определение финансовых ресур­сов, имеющихся в распоряжении (с учетом возможности привлечения средств), подготовка участка к реализации проекта, разработка бизнес-плана реализации проекта.

После выполнения всех этих условий проект развития недвижимости принимается к внедрению и начинается следующая стадия.

 Реализация проекта развития недвижимости:

— привлечение финансовых ресурсов (средств инвес­тиционных институтов, будущих пользователей, банков­ских кредитов);

— привлечение подрядных проектных и строитель­ных организаций;

— организация финансирования строительства и кон­троля за его ходом;

— продажа (передача) объекта в эксплуатацию, воз­врат вложенных финансовых средств.

Таким образом, девелопер является центральной фи­гурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками за возврат кредитных ре­сурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, разрешающими его реали­зацию, перед подрядчиками за своевременное финанси­рование работ, наконец, перед потребителями его про­дукции.

К числу важнейших следует отнести следующие ас­пекты деятельности девелопера.

Во-первых, он должен хорошо знать состояние и перспективы развития региона, где он работает. Состо­яние экономики региона в целом (и, безусловно, состо­яние и динамику рынка недвижимости), стратегические и текущие цели органов регионального управления, про­блемы, с которыми они сталкиваются, возможность по­лучения налоговых льгот.

 Во-вторых, как известно, собственные средства девелопера покрывают лишь незначительную часть затрат на реа­лизацию проекта (как правило, не более 20-30%), и без за­емных и «привлеченных» средств она часто невозможна. В силу этого девелопер должен максимально эффективно использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне, а значит, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой неоднородную группу, внутри кото­рой можно выделить следующие типы:

— институциональные инвесторы (банки, пенсион­ные фонды, страховые компании и т. д.). Их целью является сохранение и приращение вложенного капитала и в гораздо меньшей мере функциональное назначение объекта, его физические характеристики и т. п. (эти факторы интересуют данный тип инвестора лишь в той мере, в какой они влияют на прирост капитала);

— инвесторы — физические лица. Как правило, их цель состоит в получении объекта недвижимости в соб­ственность для потребительского использования и, без­условно, их прежде всего интересует местонахождение объекта, его качество. Финансовые ресурсы здесь скорее играют функцию ограничений (правда, весьма серьезных для значительной части этой группы);

— инвесторы — юридические лица, представляющие собой различные отрасли экономики:

1) заинтересованные в получении объекта для ис­пользования его в качестве объекта, приносящего доход. Их заинтересованность в инвестициях в недвижимость тесно связана с перспективами развития того или иного района города (региона), собственной сферы бизнеса, преимуществами вложения средств в развитие недви­жимости по сравнению с приобретением готового объекта или арендой;

2) заинтересованные в получении объекта для исполь­зования его в производственных или потребительских целях. Их мотивы аналогичны мотивам физических лиц.

Безусловно, выше изложен не весь спектр интересов потенциальных инвесторов. Например, практически каждый из перечисленных инвесторов может рассматри­вать инвестиции в недвижимость как средство увеличе­ния своих доходов в денежной форме, и в этом случае су­ществует прямая зависимость между уровнем доходности вложений в недвижимость по сравнению с альтернатив­ными вариантами инвестиций (в корпоративные или государственные ценные бумаги и т. д.) и возможностями привлечения их средств для финансирования развития недвижимости. Возможность вовлечения средств тех или иных инвесторов в развитие недвижимости существенно зависит от типа недвижимости, форм и механизмов фи­нансирования проекта, существующих законодательных ограничений на деятельность некоторых экономических институтов (например, банков), общей экономической и политической ситуации в стране. Девелопер должен учи­тывать все эти факторы при решении вопроса о привлече­нии инвестиций, заключении договоров, определении ме­ханизмов и форм финансирования проекта и возврата вложенных средств.

В-третьих, как уже отмечалось, развитие недвижи­мости является сферой, на которую оказывают влияние многие факторы: конъюнктура рынка в целом, финан­сового рынка, вторичного рынка недвижимости, рынка подрядных работ, тенденции народонаселения и заня­тости, состояние строительных технологий, региональ­ное нормотворчество и т. д. Все они могут действовать в различных направлениях, что делает сферу развития недвижимости областью повышенного риска.

Проблема рисков имеет для девелопмента особое зна­чение и заслуживает поэтому более подробного изложе­ния. В рамках данной главы остановимся лишь на наиболее значимых ее аспектах.

Прежде всего следует заметить, что выделение девелоп­мента в особый вид профессиональной деятельности явля­ется способом снижения рисков, возникающих в сфере раз­вития недвижимости. Ведь, вообще говоря, ничто не меша­ет собственнику земли или здания самому организовать строительство или реконструкцию. Но в том и дело, что ор­ганизация инвестиционного процесса в недвижимости — настолько многогранная проблема, что требует привлече­ния профессионалов для своей реализации.



Теги к статье: девелопмент | строительство | здания | сооружения | измерение |



Фотографии к статье:
девелопмент, строительство, здания, сооружения, измерение

Оставить отзыв к статье:
Представьтесь пожалуйста:


Текст комментария:

Введите код на картинке:

Всего отзывов: 0 Страницы:


<<    Декабрь 2017   >>

Пн

Вт

Ср

Чт

Пт

Сб

Вс

 

 

 

 

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31


  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟ 

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟


наши партнеры


 

   

Правовая информация. Copyright © 2008- Design by A.Marsov