ГЛАВНАЯ   О НАС   УСЛУГИ   ПРАЙС   ВАКАНСИИ   КОНТАКТЫ
Google+Facebook | Саровский Центр НедвижимостиВ Контакте | Саровский Центр НедвижимостиОдноклассники

На главнуюОбратная связь с нашим агентством

 
 

(83130) 3-03-70
Агентство недвижимости
Саров, пр.Мира 2, www.сцн.рф

Саровский Центр Недвижимости

О Сарове
Карта Сарова
Покупателям
Продавцам
Отзывы

КАТАЛОГ КВАРТИР ВЫКУП КВАРТИР ОБМЕН КВАРТИР ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА

Субсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 годуСубсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 году

Новости дачного законодательства 2017Новости дачного законодательства 2017

На рынок недвижимости пришла весна... надежды и переменНа рынок недвижимости пришла весна... надежды и перемен

Пока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствияхПока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствиях

обсуждают на форуме


Рынок жилых домов в г. Москва и Подмосковье

Всего отзывов:




Рынок жилых домов в Москве и подмосковье

Приватизированное жилье в Москве представлена отдель­ными квартирами (реже — комнатами). Сегодня мы имеем здания, в которых собственники (среди них и государство) владеют квартирами в доме. А все, что находится за предела­ми квартир (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, придомовая территория), обычно принадлежит государству. Это порожда­ет немало проблем. Наступило время, когда частная собствен­ность должна распространяться на главный и неделимый объ­ект собственности в жилищной сфере — жилой дом. Законодательство позволяет это сделать путем создания кон­доминиума (товарищества собственников жилья). Начался процесс их создания и функционирования. Но пока их доля в жилом фонде города очень мала.

 

В настоящее время многоквартирные жилые дома оказы­ваются в частной собственности несколькими путями:

 

·          создание кондоминиума;

·          строительство или реконструкция по инвестиционному контракту с правительством Москвы;

·          покупка на первичном или вторичном рынке.

 

Однако пока частная собственность на многоквартирные жилые дома встречается редко. В частной собственности обычно находятся коттеджи. Но они, как правило, расположе­ны за пределами МКАД, в Московской области. Поэтому ры­нок коттеджей мы здесь рассматриваем очень кратко.

 

Классический коттедж — это всего лишь индивидуальный одноквартирный городской или сельский жилой дом (имеет обычно два этажа) с участком земли, а также — традиционный тип английского жилища, распространившийся в странах Западной Европы и в США.

 

В 1993-96 гг. многие считали, что развитие рынка жилья в Московском регионе пойдет по американскому образцу, и многие жители Москвы переселяться в загородные коттеджи для постоянного проживания. Но жизнь опровергла эти ожи­дания. В нашей северной стране с длиной, холодной и темной зимой, с плохими дорогами и постоянными пробками на них, с неразвитой в пригородах современной инфраструктурой -постоянное проживание за городом оказалось привлекатель­ным для относительно немногих москвичей. Да и строитель­ство пригодных для наших условий коттеджей с учетом необ­ходимой инфраструктуры оказалось достаточно дорогим и сложным делом. Многие начатые строительством в тот пери­од коттеджи, часто неудачно расположенные и / или строящие­ся по плохим проектам, оказались недостроенными и бро­шенными.

 

В начале 90-х гг. попытки переехать из квартиры в ком­фортабельный загородный дом обычно оборачивались беспо­лезной тратой денег. После приобретения земли и начала строительства выяснялось, что подвести к дому коммуника­ции слишком дорого или вообще невозможно. Сейчас в бли­жайшем Подмосковье несколько тысяч недостроенных и брошенных коттеджей. Без канализации, водопровода, элек­тричества жить в них невозможно, а подвести их оказалось не по карману. Голая земля (без коммуникаций) очень прожор­ливая. Коммуникации требовали новых вложений, в каждую «дешевую» сотку приходилось вкладывать еще несколько ты­сяч долларов. Менее чем за пять лет, москвичи поняли, что за­городные дома надо не строить, а покупать готовыми. Пре­пятствий на пути самостоятельного строительства много (в частности, сложности с оформлением), а единственным сти­мулом в 1999 г. были цены на отечественные стройматериалы.

 

Многие коттеджи используются не для постоянного про­живания, а как дополнительное жилье (дача). Исключение со­ставляют небольшое число удачно созданных коттеджных по­селков. Кроме того, много новых индивидуальных жилых домов построили для себя традиционные жители Подмоско­вья.

 

Августовский финансовый кризис 1998 г. существенно из­менил и усугубил положение на рынке коттеджей. Сначала его активность упала почти до нуля, но затем он начал посте­пенно оживать. При этом цены на объекты, традиционно из­меряющиеся в долларах США, существенно снизились и про­должают постепенно уменьшаться. Обычно рыночная стоимость подобных объектов не покрывала затраты на при­обретение земли и строительство. Редкие исключения отно­сятся, в основном, к строительству капитальных коттеджей только в особо престижных районах.

 

Кризис откорректировал цены и на этом рынке. Покупате­ли с удивлением узнали, что для покупки коттеджа даже по престижным направлениям уже не требуется каких-то фанта­стических денег. В 1999 г. основные сделки с загородными домами шли в ценовом диапазоне 15-22 тыс. долл. — стои­мость однокомнатной квартиры в Москве. За эти деньги по­купатели приобретали очень неплохие брусовые или бревен­чатые дома в старых интеллигентных дачных поселках Академии наук, Союза писателей, Союза художников и дру­гих, элитных в советское время организаций. Например, по­селки Переделкино, Загорянка или Снегири, расположенные в 10-25 км от МКАД и оснащены всеми коммуникациями. До­ма, площадь которых 100-180 кв.м, были построены лет 20-30 назад продвинутыми людьми того времени. Поэтому плани­ровка полностью соответствует представлениям о загородной жизни: камин в гостиной, библиотека, кабинет, летняя веран­да и т.д. Главное же достоинство таких поселков — прилич­ные соседи примерно одного социального статуса. Пожалуй, единственным недостатком такой загородной недвижимости является размер земельного участка — обычно это 8-12 соток.

 

После кризиса стоимость кирпича, бетона, цемента, леса, от­делочных материалов, а также рабочей силы в долларовом эквиваленте снизилась в три-четыре раза. И хотя цены на них постепенно повышались, самостоятельное строительство об­ходилось дешевле, чем приобретение готового коттеджа.

 

За 15-25 тыс. долл. в 1999 г. можно было приобрести также дома в поселках городского типа (Жаворонки, Баковка, Кратово), изначально застраивавшихся индивидуальными дома­ми. Участки тут больше, чем в старых дачных поселках, — по 12-20 соток. Однако, как показывает практика, такие дома рассматриваются в качестве второго места жительства. Лишь 20% москвичей, покупающих загородную недвижимость, рас­стаются с квартирой в столице.

 

Объясняется этот феномен просто: большинство загород­ных коттеджей не приспособлены для постоянного прожива­ния, даже если подведены все коммуникации.

 

Жизнь москвича за пределами Москвы предполагает нали­чие автомобиля у каждого члена семьи, иначе связь с городом оказывается нарушенной или затрудненной. Если в семье есть дети, то переезд за город по карману лишь очень богатым лю­дям. Кто будет каждый день возить их в Москву, если бабуш­ка и дедушка «безлошадные»? Такого понятия как school bus, в нашей стране не будет еще долго. К тому же ребенку необ­ходимо общаться со сверстниками, которых в поселке обычно нет. А при желании развлечься в выходные опять придется ехать в город как на работу.

 

Выход только один: если вы хотите жить за городом по­стоянно, надо приобретать либо дом в автономном поселке с городской инфраструктурой (школа, ресторан и т.д.), либо в поселке, который непосредственно примыкает к Москве. Что касается первых, то единственный крупный поселок в подмосковном Новогорске (7 км по Ленинградскому шоссе), со­стоящий из 480 домов, школы, ресторана, спортзала и прочих удобств, продан осенью 1999 г. В середине ноября поселок официально запустили в эксплуатацию. По имеющейся ин­формации строительство аналогичных поселков планирова­лось начать в ближайшее время, но в конце 1999 г. это были лишь планы.

 

Поселков второго типа также немного. К концу 1999 г., пожалуй, только два из них отвечали запросам покупателей. Это Рождествено и Княжичи.

 

Рождествено расположено рядом со столичным микрорай­оном Митино и является частью Москвы. Первая очередь поселка из 60 таунхаусов (сблокированные дома с отдельными входами) построена в 1998 г. Тогда (до кризиса) таунхаусы площадью от 188 до 240 кв.м продавались по 1600 долл. за 1 кв.м. За обслуживание поселка владельцу дома приходилось платить около 400 долл. в месяц.

 

Еще один поселок. Княжичи (застройщик - компания «Подмосковье»), расположен в 7 км от Москвы по Минскому шоссе, на въезде в подмосковное Одинцово. Он больше Рож­дествено (180 домов) гораздо автономнее. Первая очередь по­селка (120 домов) к концу осени 1999 г. уже была построена, а остальные должны были быть построены к концу года. В по­селке будут ресторан, спортзал и даже центр детского досуга.

 

Княжичи напоминают первый поселок «Подмосковья» — Новогорск, но в отличие от него застроены таунхаусами. Двухуровневые трех- и пятикомнатные дома-квартиры пло­щадью 110-156 кв.м продаются по 800-900 долл. за 1 кв.м в зависимости от материала, из которого построен дом. «Сэн­двич» и монолит стоят 800 долл., кирпич — 900 долл. Таким образом, дом в Княжичах обходится в 90-100 тыс. долл. Как и в Рождествено, за отделку нужно платить отдельно. Ежеме­сячное обслуживание здесь стоит 100-120 долл. (в эту сумму входит и оплата телефонной линии).

 

Стоимость строительства индивидуальных жилых домов варьировалась осенью 1999 г. в широких пределах (от $ 1 ОС-120 до $ 1000-1500 за 1 кв.м) и зависит от уровня отделки и инженерного оборудования дома.

 

Стоимость старых жилых домов во многом зависит от их технического состояния, месторасположения и наличия ком­муникаций.

 

На этом рынке наблюдаются существенные сезонные ко­лебания цен: максимум цен приходится на конец весны, а ми­нимум — на конец осени и зиму.

 

Предложение коттеджей на рынке значительно превосхо­дит платежеспособный спрос. Типичный срок продажи по­добных объектов на рынке составляет 3-6 месяцев.

 

        С точки зрения информации о ценах сделок, рынок кот­теджей в Подмосковье является закрытым. По большинству сделок информация о реальных ценах сделок является конфи­денциальной и почти недоступной для оценщиков. Однако имеются довольно большие массивы информации о ценах предложения, по которым подобные объекты выставляются на продажу. Но по аренде коттеджей и эта информация прак­тически отсутствует. В июне 1999 г., по нашему мнению, це­ны сделок купли-продажи на подобные объекты были при­мерно на 4-20% ниже соответствующих цен предложения (как при купле-продаже, так и при аренде). Для расчетов было ра­зумно принять среднее значение — 12%.



Теги к статье: рынок | москва | жильё | недвижимость |



Фотографии к статье:
Рынок жилых домов в г. Москва и Подмосковье



<<    Январь 2018   >>

Пн

Вт

Ср

Чт

Пт

Сб

Вс

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

 

 

 

 


  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟ 

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟


наши партнеры


 

   

Правовая информация. Copyright © 2008- Design by A.Marsov