ГЛАВНАЯ   О НАС   УСЛУГИ   ПРАЙС   ВАКАНСИИ   КОНТАКТЫ
Google+Facebook | Саровский Центр НедвижимостиВ Контакте | Саровский Центр НедвижимостиОдноклассники

На главнуюОбратная связь с нашим агентством

 
 

(83130) 3-03-70
Агентство недвижимости
Саров, пр.Мира 2, www.сцн.рф

Саровский Центр Недвижимости

О Сарове
Карта Сарова
Покупателям
Продавцам
Отзывы

КАТАЛОГ КВАРТИР ВЫКУП КВАРТИР ОБМЕН КВАРТИР ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА

Субсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 годуСубсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 году

Новости дачного законодательства 2017Новости дачного законодательства 2017

На рынок недвижимости пришла весна... надежды и переменНа рынок недвижимости пришла весна... надежды и перемен

Пока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствияхПока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствиях

обсуждают на форуме


Рынок нежилой недвижимости. Общая характеристика.

Всего отзывов: 4






Общая характеристика нежилой недвижимости

Процесс приватизации предприятий Москвы (и России) способствовал появлению класса собственников нежилых по­мещений. В первую очередь, в процесс приватизации вклю­чились магазины, предприятия бытового обслуживания и другие «объекты малой приватизации». В стоимости этих объектов большую часть составляла цена помещений и зда­ний. А денег на их выкуп у трудового коллектива к моменту приватизации, как правило, не было. Поэтому малая привати­зация фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до 15 лет) с правом выку­па. В течение первых двух лет приватизации (с 1992 г.) нежи­лые помещения в Москве предлагались в основном для арен­ды. Однако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиваться; соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. Вслед за помещениями торговли и бытового обслуживания к процессу приватизации постепенно подключились государственные учреждения (НИИ, проект­ные институты, учебные заведения и т.д.) и промышленные предприятия, которые, выкупив недвижимость в собствен­ность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещения различным структурам.

Таким образом, сформировался вторичный рынок нежи­лых помещений, на котором предлагаются объекты, пере­шедшие в частную собственность в ходе приватизации пред­приятий. Такой переход осуществлялся также путем приобретения помещений на конкурсах и аукционах. Они проводились на первичном рынке Комитетом по управлению имуществом г. Москвы и в Фонде имущества г. Москвы. Если в 1992-1993 гг. цена выкупа объектов «малой приватизации» была достаточно низкой и существенно отличалась от рыноч­ных цен на вторичном рынке, то в результате политики мос­ковских властей, за 1994-1995 гг. цены первичного рынка приблизились к рыночным ценам на вторичном рынке.

С 1991 г. в Москве активно развернулось строительство новых зданий преимущественно офисного назначения. Боль­шое развитие получила капитальная реконструкция особняков либо домов старой застройки в Центре города под современные офисные помещения. В результате с 1992 г. в Москве на­чало формироваться предложение аренды офисов в специали­зированных бизнес центрах и офисных зданиях, которые обычно соответствовали западным стандартам.

К 1997 г. в результате завершения первого (чекового) этапа приватизации и продолжающейся «денежной» приватизации большая часть государственного имущества перешла в собст­венность вновь образованных акционерных обществ и това­риществ. Общая стоимость приватизированного имущества в России оценивалась примерно в 1,5 триллиона рублей в ценах 1990 года. При этом реальную ценность во многих случаях имела лишь недвижимость (здания, сооружения и земля), а устаревшее оборудование требовало замены и имело мини­мальную рыночную стоимость.

Большинство предприятий в условиях рынка нуждается в существенной модернизации, для которой необходимы значи­тельные средства. Первоначально предполагалось, что они будут привлекаться новыми собственника через рынок цен­ных бумаг. Однако практика показала, что этот путь для мно­гих предприятий оказался нереальным. Рынок акций разви­вался очень медленно. Предприятия часто не могли выпустить и разместить свои акции, чтобы привлечь дополнительные средства для развития производства. Ситуация усугубилась после известных скандалов с акциями АО «МММ» и другими аналогичными компаниями, а в августе 1998 г. — и с государ­ственными ценными бумагами. В сложившихся условиях го­раздо реальнее было (и остается) получить банковский кредит под залог недвижимости, либо продать часть объектов, став­ших избыточными в результате модернизации. А для текуще­го поддержания жизнеспособности предприятия и повышения доходов акционеров с успехом может использоваться сдача недвижимости в аренду, что часто и наблюдается на практике.

Пройдя через приватизацию, либо выкупив у государства арендованное имущество, негосударственные предприятия уже могут самостоятельно распоряжаться принадлежащей им недвижимостью. Введенные при приватизации ограничения по ее использованию, как правило, устанавливались на сроки от одного до трех лет. Во многих случаях эти сроки к 1998 г. уже истекли или заканчивались, что также способствовало развитию этого рынка.

Однако использование возможностей рынка купли-продажи нежилых помещений представляло для большинства российских предприятий очень сложную и почти неразреши­мую собственными силами задачу. Нормативная база для та­ких операций сложна и еще не вполне сформировалась. В от­личие от рынка жилья, процедуры оформления сделок с нежилыми помещениями объективно сложнее и были недос­таточно отработаны. Но постепенно положение улучшалось. К августу 1996 г. в Москве уже работали соответствующие го­сударственные структуры, осуществлялось ведение реестра собственности на здания и нежилые помещения, запись в ко­тором временно заменяла требуемую Гражданским кодексом и Законом государственную регистрацию сделки с недвижи­мостью органами юстиции. А новая система регистрации в соответствии с этими требованиями должна была начать ра­ботать в 2000 г,

Как правило, перед руководством предприятия, выходяще­го на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:

· оценка недвижимости предприятия и возможностей ее ис­пользования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;

· подготовка необходимых документов, подтверждающих права предприятия на распоряжение недвижимостью;

· подготовка коммерческого предложения или бизнес-плана;

·  реклама и поиск партнеров, оценка их надежности;

· защита от возможных посягательств со стороны преступ­ных группировок;

· установление плодотворных контактов с государственны­ми структурами, контролирующими подобные сделки;

· проведение переговоров и согласование условий сделки;

· оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;

· контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.

Подобные сложные проблемы стоят и перед покупателями (арендаторами) недвижимости (проверка документации, под­готовка сделок и так далее).

Качественное, быстрое и эффективное решение этих про­блем могут обеспечить только квалифицированные специали­сты. Такие специалисты обычно отсутствуют, как в штате предприятия-продавца, так и в штате покупателя. А их прием на работу ради одной сделки обычно не целесообразен. По­добные работы эффективнее выполняются специализирован­ными риэлторскими фирмами. 

Опыт подготовки и заключения подобных сделок в России пока незначителен и известен только узкому кругу специали­стов. Без их участия грамотное заключение таких сделок прак­тически невозможно. Но это еще не было осознано многими руководителями предприятий, которые пытались действовать собственными силами. Из-за недостатка профессионализма ог­ромные возможности рынка недвижимости приватизированных предприятий использовались крайне мало.

Отчасти такая позиция руководителей предприятий объяс­нялась объективными трудностями поиска и выбора надежной риэлторской фирмы-посредника. Но решение этой проблемы, по крайней мере, в Москве, к концу века существенно облег­чилось.  

С нежилыми помещениями и зданиями в 1995-96 гг. про­фессионально работало незначительное число риэлторских фирм; намного меньше, чем с квартирами, С 1995 г. в Москве было введено лицензирование деятельности (в том числе по­среднической) при совершении сделок купли-продажи и по аренде нежилых помещений. А с 1999 г. в Москве введено лицензирование и оценочной деятельности (в том числе по недвижимости). Многие наиболее надежные и квалифициро­ванные фирмы, работающие на этом рынке, получили соот­ветствующие лицензии, а их специалисты после сдачи до­вольно сложных экзаменов — лицензионные карточки или свидетельства на право осуществления соответствующей дея­тельности.

Московское Правительство предполагает во взаимодейст­вии с этими фирмами организовать и контролировать цивили­зованный рынок нежилых помещений. Наличие у фирмы по­добной лицензии является для покупателей и продавцов определенной гарантией надежности и квалифицированности фирмы-посредника или оценщика. Кроме того, наиболее крупные и надежные фирмы-риэлторы или оценщики (от­дельно) объединились в соответствующие профессиональные общественные организации: «Российская гильдия риэлтеров», «Московская ассоциация риэлтеров»; «Российское общество оценщиков» и другие. Принадлежность к ним также положи­тельно характеризует солидность фирмы и специалиста. На­копив соответствующий опыт работы, такие фирмы решают проблемы подготовки и оформления подобных сделок с про­давцами, покупателями и государственными органами, под­сказывая во многих случаях правильные решения, не пропи­санные в нормативных документах.

Дальнейшая специализация позволяет предлагать на рынке услуги по решению всех перечисленных выше проблем и вы­полнять необходимые для этого работы:  

1. провести техническую экспертизу состояния зданий и со­оружений;

2. оценить недвижимое имущество предприятия на основе современных методик;

3. разработать эффективную схему использования недвижи­мости предприятия;

4. определить финансовые затраты на реконструкцию;

5.  провести юридические консультации по оформлению зало­гов и получению кредитов в банках;

6. организовать продажу (покупку) или аренду объектов не­движимости предприятия;

7. обеспечить быстрое прохождение документов через госу­дарственные структуры;

8. представлять интересы одной из сторон в арбитражном су­де по вопросам выполнения условий сделки. Для выполнения некоторых работ головной фирмой могут привлекаться специализированные фирмы или специалисты-субподрядчики.

Особенно сложным и масштабным является рынок продажи отдельно стоящих зданий. Большие масштабы сделок стоимо­стью — в сотни тысяч и миллионы долларов или десятки мил­лионов деноминированных рублей — требуют тщательной и надежной подготовки. Поэтому особенно повышается роль квалифицированных посредников для этих сделок. И продавец, и покупатель, скорее всего, предпочтут минимизировать пря­мые контакты, поскольку только у посредников будет доста­точная квалификация по подготовке и оформлению таких сде­лок. Видимо, именно посредники должны аккумулировать заказы на продажу таких объектов недвижимости от их собст­венников и, с другой стороны, заказы на их приобретение от потенциальных покупателей.

В октябре 1999 г. минимальные цены предложений объек­тов нежилого фонда в Москве были представлены производ­ственными помещениями — по 80-150 долл. за 1 кв.м. Мак­симальные цены предложений были по-прежнему характерны для офисных и торговых помещений с высоким уровнем от­делки, расположенных в центральных районах города, в его наиболее престижных местах (2150-2500 долл. за 1 кв.м, хотя были предложения и по более высоким ценам). При этом ре­альные цены сделок были, как правило, ниже этих значений на 7-11%. Регистрировались и случаи снижения цен предло­жений до 30%.

Исходя из западного опыта можно предположить, что обо­рот рынка купли-продажи нежилых помещений в развитом состоянии будет сопоставим с оборотом рынка жилых поме­щений. Уровень цен (в расчете на метр) может быть аналоги­чен уровню цен на жилье соответствующего качества, но раз­брос цен на нежилые помещения больше, чем на жилье.

Таким образом, потенциальные размеры этого рынка ана­логичны масштабам рынка жилых помещений. В Москве они оцениваются в миллиарды деноминированных рублей (в це­нах начала 1998 г.) или в сотни миллионов или миллиарды долларов в год (по суммарной стоимости сделок).



Теги к статье: недвижимость | характеристика | Рынок нежилой недвижимости | коммерческая недвижимость | приватизация | промышленные предприятия | помещения | здания | объекты | оценка недвижимости |



Фотографии к статье:
Рынок нежилой недвижимости. Общая характеристика.

Оставить отзыв к статье:
Представьтесь пожалуйста:


Текст комментария:

Введите код на картинке:

Всего отзывов: 4 Страницы: [1]
Автор:
Кир
17.08.09 01:02

Как формируется рынок нежилой недвижимости?

Автор:
Сергей, нежилая недвижимость
6.08.09 03:23

Рынок нежилой недвижимости - www.sarov-realty.ru

Автор:
Дмитрий
26.07.09 22:25

Будет ли продолжаться падение цен на рынке нежилой недвижимости?

Автор:
Незнакомец
26.04.09 21:10

Кто знает, куда сейчас катится рынок нежилых помещений?




<<    Январь 2018   >>

Пн

Вт

Ср

Чт

Пт

Сб

Вс

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

 

 

 

 


  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟ 

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟


наши партнеры


 

   

Правовая информация. Copyright © 2008- Design by A.Marsov