ГЛАВНАЯ   О НАС   УСЛУГИ   ПРАЙС   ВАКАНСИИ   КОНТАКТЫ
Google+Facebook | Саровский Центр НедвижимостиВ Контакте | Саровский Центр НедвижимостиОдноклассники

На главнуюОбратная связь с нашим агентством

 
 

(83130) 3-03-70
Агентство недвижимости
Саров, пр.Мира 2, www.сцн.рф

Саровский Центр Недвижимости

О Сарове
Карта Сарова
Покупателям
Продавцам
Отзывы

КАТАЛОГ КВАРТИР ВЫКУП КВАРТИР ОБМЕН КВАРТИР ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА

Субсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 годуСубсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 году

Новости дачного законодательства 2017Новости дачного законодательства 2017

На рынок недвижимости пришла весна... надежды и переменНа рынок недвижимости пришла весна... надежды и перемен

Пока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствияхПока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствиях

обсуждают на форуме


Характеристика зарубежного рынка жилья

Всего отзывов: 0




Рынок жилья и отношения между арендодателями и квартиро­съемщиками в зарубежных странах строго регламентированы. В жилищной политике роль государства состоит в: разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства, предоставлении различных льгот лицам с относительно низки­ми доходами.

 

        За рубежом недвижимость обладает следующими особенностями. Наиболее активным спросом за рубежом пользуется жилая не­движимость. Жилье обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.

 

        Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней плани­ровке, отделке и коммунальным удобствам.

 

        Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жили­ща из одного места в другое практически невозможно.

 

        В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий.

 

        В-четвертых, жилье — дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем.

 

        В-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существен­ной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привыч­ным окружением — школой, магазинами и друзьями (.

 

        Жилищный фонд неоднороден в том смысле, что у каждого жи­лища свой набор характеристик или услуг. Различают два типа ха­рактеристик жилья: характеристики собственно жилища и харак­теристики места, в котором оно расположено.

 

Рассмотрим вначале характеристики самого жилища. Жилища различаются по размерам (жилая площадь в м2) и планировке (рас­положение комнат внутри жилища), по качеству и производитель­ности кухонного оборудования и систем коммунального обслужи­вания (отопление, кондиционирование, водопровод и канализация, электроснабжение). Разными могут быть внутренняя отделка (по­лы, окна, встроенные шкафы) и конструктивные особенности жи­лища (срок службы фундамента и крыши).

 

В большинстве стран цель государственной жилищной политики — обеспечить каждого человека жилищем в зависимости от его потребностей и экономических возможностей. Особое внимание государство уделяет предоставлению жилья родителям-одиночкам (Франция, Нидерланды), холостякам (Франция, Германия), семьям с низкими доходами, пожилым и инвалидам (Дания, Нидерланды).

 

По оценке экспертов, жилищная проблема в индустриально развитых странах в целом решена. Объемы жилищного строитель­ства с конца 1970-х гг. стабилизировались, среднее число жильцов на одно жилище уже в середине 1980-х гг. составляло от 2,3 в Дании и Германии до 3,9 в Великобритании и Ирландии; в большинстве стран этот показатель равен 2,4—2,6.

 

Право граждан на жилье и ответственность государства за его обеспечение прямо сформулированы в конституции трех стран — Испании, Нидерландов и Португалии. В Конституции Испании за­писано: «Все испанцы имеют право на достойное и приемлемое жи­лье. Государство создает необходимые условия и принимает соот­ветствующие меры для того, чтобы это право было эффективным».

 

В других странах право на жилье признается (или сформулиро­вано) в различных актах. В социальных законодательствах Дании, Ир­ландии и Люксембурга подчеркивается право на жилье тех людей, ко­торые не могут обеспечить его собственными силами; в Бельгии, Франции, Германии, Греции и Италии право на жилье предусматри­вается в законах об аренде жилья. Кроме того, во всех странах дейст­вуют законы, регулирующие рынок социального жилья, которое пре­доставляется на льготных условиях отдельным категориям граждан.

 

Вопросами жилищной политики ведают различные министер­ства: защиты окружающей среды в Греции, Ирландии и Великобри­тании; общественных работ — в Испании, Италии и Португалии; жилищ и урбанизации — в Люксембурге, Нидерландах и Дании; устройства территорий, строительства и урбанизации — в Герма­нии; оснащения территорий, жилищного строительства и транс­порта — во Франции. Центральные правительства участвуют в раз­работке общих принципов, но ключевые позиции в проведении жи­лищной политики занимают местные органы власти и различного рода ассоциации арендодателей и арендаторов, создаваемые ими комиссии. Законодательные нормы постоянно обновляются в соот­ветствии с меняющимися условиями на рынке недвижимости и по­требностями населения в жилье все более высокого качества.

 

 В 1980—1990 гг. доля жилья, находящегося в собственности на­селения, во всех странах возросла: в Бельгии — с 62 до 65%, в Да­нии — с 52 до 56, в Испании — с 69 до 76, во Франции — с 50 до 54, в Западной Германии — с 40 до 42, в Великобритании — с 58 до 67%. За этими средними цифрами скрываются различия по отдельным регионам. Так, во Франции при общей доле собственного жилья в 54% в Париже этот показатель составляет всего 30%. В первую оче­редь это объясняется высокой стоимостью жилья в столичных ре­гионах. В последнее время рынок жилья испытывает серьезные трудности в связи с его насыщением, что послужило во многих слу­чаях причиной снижения цен на жилье. В 1988-1991 гг. средние це­ны на жилье снизились в Великобритании на 2%, в частности в Лон­доне — на 25%, в то же время на северо-востоке страны они возрос­ли на 40%.

 

Цены на жилье в западных странах сильно различаются, что да­ет основание некоторым экспертам утверждать, что до создания единого рынка жилья в Европе еще далеко. Пятикомнатный особ­няк в пригороде Франкфурта-на-Майне (Германия) стоит 765 тыс. долл., или вдвое больше, чем в пригороде Лондона, и более чем втрое больше, чем в пригороде Мадрида. Различаются цены на до­ма новой и прежней постройки: во Франции средняя стоимость но­вого особняка составляет 823,4 тыс. франков, тогда как особняка прежней постройки — 460,7 тыс.

 

Один из принятых на Западе способов сравнения стоимости жилья в разных странах — ее сопоставление со среднегодовыми ре­альными доходами активного населения. В Мадриде стоимость среднего жилья в 2,6 раза превышает среднегодовой доход, во Франкфурте-на-Майне — в 6-8 раз. В большинстве стран годовая арендная плата равна 4—5% стоимости жилья, за исключением Лон­дона (7%) и Брюсселя (9%).

 

Продажа и покупка жилья, как правило, осуществляются через специальные агентства по недвижимости, берущие за свои услуги ко­миссионные: 3-6% стоимости сделки в Италии, 5-6% — в Германии, 5% — во Франции, 2-3% — в Великобритании и Бельгии. Кроме то­го, при подобных сделках взимаются регистрационные сборы: в Бельгии — 17% стоимости сделки, в Италии и Франции — 10, в Гер­мании — 4 и в Великобритании — 1%.

 

Для покупателей жилья с низкими доходами существуют мно­гочисленные льготы. В Германии покупатель жилья, годовой доход которого после уплаты налогов составляет менее 120 тыс. марок, может вычесть из налогооблагаемого дохода 5% покупной цены жилья (но не более 300 тыс. марок). Во Франции семейная пара мо­жет вычесть из налогооблагаемого дохода проценты по жилищным займам в размере 7,6 тыс. долл. в год.

 

Во всех западных странах покупатели жилья могут получить от банков и других финансовых учреждений целевые займы на приобре­тение жилья, достигающие 85-90% его стоимости в Бельгии, 50-60% — в Италии, 60-80% — во Франции, 80% — в Испании и Германии.

 

В Германии приобретение жилья финансируется займами раз­личных типов. Основную сумму займа по фиксированному проценту может предоставить ипотечный банк (его сумма не превышает 60% стоимости покупки); заем под плавающий процент может пре­доставить депозитный банк или сберкасса. Обычно получатели зай­мов предпочитают займы под фиксированный процент, который, однако, устанавливается не на 25-30 лет (срок действия договора о займе), а на 5-10 лет; затем его ставка может быть пересмотрена. В Великобритании получатели жилищных займов, напротив, предпо­читают займы с плавающей ставкой, но с рассрочкой погашения ос­новной суммы займа. Сначала получатель займа выплачивает толь­ко процент по займу и лишь в конце срока действия договора — ос­новную сумму займа. Как правило, размер займа составляет 75-80% стоимости приобретаемого жилья.

 

В большинстве стран (кроме Великобритании и Италии) дей­ствует система так называемых жилищных сбережений, когда на специальных счетах в банках и других финансовых учреждениях накапливаются целевые средства на приобретение жилья или улуч­шение жилищных условий. Для поощрения таких счетов в Герма­нии и Франции вкладчику выплачивается премия, увеличивающая процент по вкладу, получаемый от банка. Во Франции проценты, получаемые по жилищным вкладам, не облагаются подоходным налогом. В названных странах владельцы таких вкладов могут по­лучать кредиты и займы на приобретение жилья под более низкие проценты, чем обычные займы для приобретения недвижимости. Особое внимание уделяется семьям с низкими доходами, для ко­торых предусматриваются различные льготы при строительстве или приобретении жилья. В Бельгии, Германии, Греции, Италии, Испании и Португалии действуют системы снижения налогов, взи­маемых при приобретении жилья, для семей с низкими доходами. В Германии это снижение зависит от уровня доходов семьи, в Бельгии — от числа детей (для семей с 3—4 детьми сумма налога снижается на 34 тыс. бельгийских франков, для семей с 5-6 деть­ми — на 38 тыс. и т. д.).

 

В десяти странах (кроме Германии и Великобритании) введена система снижения налогов на проценты по займам, выдаваемым на приобретение жилья. В Германии семьи, имеющие доход ниже оп­ределенного порога (он периодически пересматривается), могут получить льготный заем на приобретение и строительство жилья, а семьи с детьми — дополнительный беспроцентный заем: 2 тыс. ма­рок на одного ребенка, 4 тыс. — на двоих, 7 тыс. — на троих и по 5 тыс. марок на каждого последующего. В Италии семьи могут полу­чить заем в 100 млн. лир на строительство, приобретение или обнов­ление жилья. При этом семьи с годовым доходом до 25 млн. лир бу­дут платить лишь 30% обычной ставки по займам, с доходом до 30 млн. лир — 50 и с доходом до 50 млн. — 70%.

 

В 80-х гг. доля арендуемого частного жилья в общей массе жи­лья составляла от 18% (в Испании и Нидерландах) до 40-42% (в Гер­мании, Франции и Ирландии). Социальное жилье предоставляется в форме аренды, однако особые условия такой аренды требуют спе­циального ее рассмотрения.

 

В большинстве стран приняты и действуют специальные законы об аренде жилья, цель которых защитить более «слабую и уязви­мую сторону», каковой являются квартиросъемщики или арендато­ры жилья, определяются процедуры заключения и расторжения договоров аренды, права и обязанности сторон и т. д.

 

Во Франции по Закону Бессона, принятому в 1990 г., ни один квартиросъемщик не может быть выселен, не получив финансовой помощи для погашения своей задолженности по квартплате. Суды, рассматривающие такие дела, могут продлевать сроки выселения до трех лет, если квартиросъемщик не в состоянии переселиться в при­емлемое жилье.

 

В большинстве стран арендная плата определяется в ходе пе­реговоров между владельцем жилья и квартиросъемщиком. В Гер­мании квартплата может пересматриваться ежегодно, но она не может превышать квартплату за аналогичное по размерам и каче­ству жилье в том же районе. В течение трех лет прирост квартпла­ты не должен превышать 30%. Если владелец жилья понес опре­деленные расходы на улучшение или модернизацию сдаваемого внаём жилья, он может повысить квартплату, предоставив соот­ветствующее обоснование с указанием не менее трех примеров бо­лее высокой платы за жилье такого же качества. В Дании в тех ре­гионах страны, где рынок жилья насыщен, размер квартплаты не может превышать себестоимость жилья более чем на 8%, а в Ис­пании — более чем на 6%.

 

Во Франции большая роль в определении арендной платы за жилье принадлежит соглашениям между ассоциациями владельцев жилья и арендаторов. Они могут заключаться как на национальном, так и на местном уровне. В этих соглашениях отражаются вопросы контроля за изменением расходов на жилье, участие сторон в улуч­шении жилищных условий, правила эксплуатации жилья и т. д.

 

Во многих странах семьи с низкими доходами получают субси­дии на оплату арендуемого жилья. Во Франции такие субсидии по­лучают 37% квартиросъемщиков частного сектора. В Нидерландах субсидии на оплату жилья получают семейные пары (зарегистриро­ванные или нет), имеющие налогооблагаемый годовой доход ниже 49 тыс. гульденов (если их возраст менее 65 лет) или 41 тыс. (если их возраст больше 65 лет) и выплачивающие за аренду жилья от 289 до 820 гульденов в месяц. В Греции владелец жилья, сдающий его семье с детьми, пользуется определенными налоговыми льготами: налог на доход от сдачи жилья семье с двумя детьми сокращается на 5%, с тремя — на 10 и на каждого последующего ребенка — по 10%.

 

Так называемое социальное жилье субсидируется государством на национальном и, главным образом, местном уровне (не случай­но такое жилье называют муниципальным). В 1980-х гг. этот сектор составлял в общей численности жилищ в Ирландии 50%, в Герма­нии — 18, в Дании — 22, во Франции — 11, в Бельгии — 5%. Соци­альное жилье предоставляется лицам и семьям с низкими дохода­ми, квартплата за него устанавливается на более низком уровне, чем за жилье, арендуемое у частных владельцев. Как правило, при опре­делении стоимости муниципального жилья учитываются расходы на его строительство, содержание и управление. Оплата дифферен­цируется в зависимости от размера квартир, уровня их благоуст­ройства, местоположения и т. д.

 

Квартиросъемщики социального жилья пользуются различны­ми льготами и пособиями, которые, как правило, зависят от уров­ня их доходов. Во Франции 45% таких квартиросъемщиков получа­ют жилищные пособия. В Бельгии квартплата за социальное жилье зависит от размера семьи: для семьи с тремя детьми она снижается на 20%, с шестью и более — на 50%. В Великобритании достаточно благоустроенные муниципальные квартиры обходятся квартиро­съемщикам в 3-4 раза дешевле, чем аналогичное жилье, арендуемое у частных владельцев. Однако качество муниципального жилья да­леко не всегда соответствует современным требованиям. Хрониче­ская нехватка финансовых средств и дефицит государственных и местных бюджетов заставляют органы власти экономить на жи­лищном строительстве.

 

Страны Запада пытаются решить эту задачу по-разному. Так, в Великобритании в августе 1992 г. Жилищная ассоциация приняла решение выкупать у частных владельцев дома, пустующие из-за не­благоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости, и заселять их очередниками муниципалитетов. Новым владельцам такое жилье обходится в среднем в 50 ф. ст. в неделю, что гораздо дешевле, чем при аренде у частных владельцев. Предусматривается, что со време­нем арендаторы субсидируемых квартир смогут выкупить их по частям в полную собственность. Государство готово засчитать в счет стоимости жилья даже внесенную жильцами квартплату. В це­лом в большинстве стран наблюдается явная тенденция к снижению доли социального жилья и к увеличению (пусть медленному) доли собственного жилья.

 

Особая проблема — обеспечение жильем престарелых и инва­лидов — является не только социально-экономической, но и соци­ально-психологической. В настоящее время часто отказываются от решения этой проблемы с помощью специальных домов и поощряют содержание этих людей в домашней обстановке в кругу семьи. С этой целью в ряде стран разрабатываются специальные программы по приспособлению жилья к потребностям этих категорий населе­ния, по предоставлению им специальных государственных пособий на оплату жилья, на ведение домашнего хозяйства и на оплату труда добровольцев, согласных заботиться о престарелых и инвалидах на дому.

 

        В целом ситуация в сфере жилой недвижимости в западных стра­нах претерпевает определенную эволюцию с учетом всей совокупно­сти социально-экономических, социокультурных и демографиче­ских изменений. Уровень развития рынка характеризуется высокой степенью отрегулированности всевозможных экономических и пра­вовых вопросов приобретения, владения и пользования жильем, наи­лучшим образом отражая и защищая интересы потребителей своего государства. В то же время иностранные инвесторы могут встретить значительные ограничения на приобретение и владение недвижимо­стью. В связи с этим на следующем этапе анализа рынка зарубежной недвижимости необходимо рассмотреть факторы, формирующие спрос на жилье, с точки зрения российских инвесторов и оценить приоритетные страны для вложений в недвижимость.

 



Теги к статье: недвижимость | зарубежная | элитная | характеристика | зарубежная недвижимость |



Фотографии к статье:
недвижимость зарубежом, элитная недвижимость зарубежом, недвижимость зарубежем, продажа недвижимости зарубежом, покупка недвижимости зарубежом, купить недвижимость зарубежом, недвижимость зарубежом виллы, агенства недвижимости зарубежа, аренда недвижимости зарубежом, недвижимость зарубежом цены, квартиры в болгарии, недвижимость болгарии, недвижимость за рубежом, недвижимость за границей, недвижимость заграницей, зарубежная недвижимость, недвижимость в европе, недвижимость италии, недвижимость на кипре, недвижимость кипр, купить недвижимость зарубежом, инвестиции в недвижимость

Оставить отзыв к статье:
Представьтесь пожалуйста:


Текст комментария:

Введите код на картинке:

Всего отзывов: 0 Страницы:


<<    Декабрь 2017   >>

Пн

Вт

Ср

Чт

Пт

Сб

Вс

 

 

 

 

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31


  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟ 

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟


наши партнеры


 

   

Правовая информация. Copyright © 2008- Design by A.Marsov