ГЛАВНАЯ   О НАС   УСЛУГИ   ПРАЙС   ВАКАНСИИ   КОНТАКТЫ
Google+Facebook | Саровский Центр НедвижимостиВ Контакте | Саровский Центр НедвижимостиОдноклассники

На главнуюОбратная связь с нашим агентством

 
 

(83130) 3-03-70
Агентство недвижимости
Саров, пр.Мира 2, www.сцн.рф

Саровский Центр Недвижимости

О Сарове
Карта Сарова
Покупателям
Продавцам
Отзывы

КАТАЛОГ КВАРТИР ВЫКУП КВАРТИР ОБМЕН КВАРТИР ВЫГОДНАЯ ИПОТЕКА

Субсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 годуСубсидирование ипотеки молодым семьям сверх 6% повысит спрос на жилье в 2018 году

Новости дачного законодательства 2017Новости дачного законодательства 2017

На рынок недвижимости пришла весна... надежды и переменНа рынок недвижимости пришла весна... надежды и перемен

Пока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствияхПока гром не грянул или о незаконной перепланировке и ее последствиях

обсуждают на форуме


Договор аренды недвижимого имущества: судебная практика

Всего отзывов: 1




Людмила Владимировна ВИНОГРАДОВА, помощник судьи Высшего Арбитражного Суда РФ

Арбитражные суды рассматривают значительное количество дел, связанных с договором аренды недвижимого имущества. В принятом Президиумом ВАС РФ 11.01.2002 Информационном письме № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» нашло отражение обобщение судебной практики разрешения указанной категории дел. Настоящей статьей автор обращает внимание юристов на сложившуюся после принятия указанного Информационного письма практику разрешения арбитражными судами споров, связанных с договором аренды недвижимого имущества.

1. У суда отсутствовали основания для признания договора аренды недействительным, поскольку право собственности арендодателя на объекты, являющиеся предметом этого договора, возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) и в соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона признавалось юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации, введенной данным Законом.

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о признании недействительным в силу ст. 168 ГК РФ договора аренды от 31.01.2003 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата истцу ранее перечисленных им ответчику арендных платежей.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на несоблюдение при заключении этого договора требований ст. 6 и 13 Закона о госрегистрации, поскольку на момент его заключения право собственности ответчика на имущество, сдаваемое им в аренду, не было зарегистрировано.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение оставлено без изменения.

При рассмотрении данного дела ФАС Поволжского округа установил, что стороны 31.01.2003 заключили договор аренды недвижимого имущества.

Право собственности на объекты, являющиеся предметом этого договора, возникло у арендодателя до вступления в силу Закона о госрегистрации, в связи с чем в соответствии с п. 1 ст. 6 названного Закона признавалось юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации, введенной данным Законом.

Поскольку договор аренды от 31.01.2003 сторонами был заключен сроком на 11 месяцев и согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ не подлежал государственной регистрации, то основания для государственной регистрации прав на объекты недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона о госрегистрации отсутствовали.

Учитывая изложенное, суд признал доводы истца о несоблюдении при заключении данного договора аренды норм Закона о госрегистрации необоснованными и отказал в признании его недействительным по указанным истцом основаниям1.

2. Перераспределение собственником имущества полномочий по распоряжению этим имуществом не затрагивает установленных с его участием гражданских правоотношений и не лишает новое лицо, представляющее собственника, права на заявление иска в арбитражный суд в связи с неисполнением договорных обязательств.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ (в настоящее время — Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа и штрафа за неисполнение п. 2.4.9 договора аренды федерального недвижимого имущества от 07.10.2002.

Судебными актами первой, апелляционной и кассационной инстанций территориальному управлению в иске отказано.

Президиум ВАС РФ отменил данные судебные акты, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Департаментом имущественных отношений субъекта РФ, действующим в интересах РФ — собственника объекта недвижимости, был заключен с ООО договор от 07.10.2002 о передаче последнему в аренду федерального недвижимого имущества.

Суды трех инстанций отказали территориальному управлению в удовлетворении заявленных исковых требований, основанных на названном договоре, указав, что согласно приказу Министерства имущественных отношений РФ от 19.12.2003 № 591 создано Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ, признанное уполномоченным территориальным органом по управлению и распоряжению федеральным имуществом на территории субъекта РФ. При этом суды сослались на недоказанность истцом того, что он является правопреемником департамента имущественных отношений субъекта РФ в силу закона или внесения соответствующих изменений в договор аренды в установленном законом порядке.

Между тем суды в данном случае применили не подлежащие применению нормы права, регулирующие в гражданских правоотношениях вопросы правопреемства юридических лиц при их ликвидации и реорганизации, сочтя департамент самостоятельным субъектом во взаимоотношениях арендатора и собственника-арендодателя, в то время как в упомянутом договоре он выступал только в качестве лица, представляющего собственника имущества в соответствии со ст. 125 ГК РФ.

Следовательно, перераспределение собственником имущества полномочий по распоряжению этим имуществом не затрагивает установленных с его участием гражданских правоотношений и не лишает новое лицо, представляющее собственника, права на заявление иска в арбитражный суд в связи с неисполнением договорных обязательств2.

3. Производство по делу подлежало прекращению в связи с отказом истца — агентства по управлению имуществом, которое выступало от имени собственника имущества и было вправе заявлять как иск в арбитражный суд, так и отказ от иска.

Агентство по управлению имуществом субъекта РФ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды имущественного комплекса от 01.09.2003 и обязании ответчика вернуть арендованное имущество.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ, неоднократно уточнял сумму задолженности и пеней, а затем отказался от иска в части взыскания задолженности и пеней в связи с их полной уплатой ответчиком.

Суд принял отказ от иска в части взыскания задолженности и пеней и в этой части производство по делу прекратил. Решением исковые требования о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить истцу спорное имущество удовлетворены.

Данное решение оставлено без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций.

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и прекратил производство по делу по следующим основаниям.

Между агентством (арендодателем, представителем собственника) и ООО (арендатором) 01.09.2003 был заключен договор аренды имущественного комплекса, согласно которому в аренду переданы здания, сооружения, автотранспорт, оборудование и другие основные средства.

Арендатор обязался перечислять арендную плату на условиях предварительной оплаты текущего месяца не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, содержать имущественный комплекс в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии (п. 5.1, 6.2.3 договора). Согласно п. 3.7 договора арендатор вправе сдавать в субаренду имущественный комплекс либо его часть только с согласия арендодателя в определяемом им порядке.

В п. 8.3.1 договора стороны предусмотрели, что договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут досрочно по решению суда в порядке, предусмотренном действующим гражданским законодательством в случаях, когда арендатор пользуется имущественным комплексом с существенным нарушением условий договора или не по назначению, указанному в договоре, либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд вносит арендную плату по истечении установленного договором срока платежа и не выполняет требования п. 3.7–3.9, 6.2.2–6.2.4 и 6.2.11.

В результате проведенной проверки использования нежилых помещений установлены нарушения условий договора со стороны арендатора, выразившиеся в несвоевременном внесении арендных платежей, сдаче в субаренду помещений без согласования с арендодателем и нахождении имущества в неудовлетворительном состоянии.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель направил арендатору претензию, в которой указал на допущенные нарушения условий договора аренды и потребовал их устранения в срок до 15.02.2005.

Поскольку указанные нарушения устранены не были, агентство обратилось в арбитражный суд с иском к арендатору, а также направило ему повторную претензию.

В ходе судебного разбирательства истец отказался от иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней в связи с их полной уплатой ответчиком в апреле 2005 г.

Суд первой инстанции принял отказ от части иска и производство в этой части прекратил, однако удовлетворил требования о расторжении договора аренды, признав нарушения арендатором его условий существенными.

До принятия судом апелляционной инстанции постановления агентство отказалось от иска в остальной части, указав, что нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, устранены, других нарушений со стороны арендатора не допускается.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Однако суд апелляционной инстанции не принял отказ от иска, поскольку, по мнению суда, такой отказ нарушает права других лиц, а именно собственника спорного имущества — субъекта РФ.

В силу п. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Вывод суда об отсутствии у агентства права на отказ от иска неоснователен, так как агентство выступало от имени собственника имущества в соответствии со ст. 125 ГК РФ и являлось самостоятельным субъектом во взаимоотношениях с арендатором и это не лишало его права на заявление иска в арбитражный суд, а также права на отказ от иска.

Кроме того, частичный отказ от иска был принят судом первой инстанции. Доказательств того, что лицо, подписавшее отказ от иска, не имело таких полномочий и такой отказ нарушает права других лиц, суду не представлено3.

4. Суд кассационной инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования об исключении из текста договора спорного условия, поскольку оно было включено в договор одной из сторон в качестве существенного.

ЗАО (арендатор) обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших у него с управлением муниципальным имуществом города (арендодателем) при заключении договора от 04.03.2003 аренды земельного участка. Истец просил исключить п. 5.3 из текста указанного договора.

Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ и принято новое решение об удовлетворении требования ЗАО и исключении п. 5.3 из текста договора аренды земельного участка.

Суд кассационной инстанции решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций отменил и в иске отказал.

Истец обратился в ВАС РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции. Президиум ВАС РФ оспариваемое постановление оставил в силе по следующим основаниям.

Постановлением главы администрации города от 04.03.2003 ЗАО предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 8312,5 кв. м для строительства многоквартирного жилого дома с пристроенным одноэтажным объектом торговли.

Изданию этого постановления предшествовало опубликование в местной газете предварительного информационного сообщения о наличии свободного земельного участка, предлагаемого для передачи в аренду под строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с проектом застройки микрорайона города. В указанном информационном сообщении содержалось дополнительное условие о передаче 10% от общей площади жилого дома в муниципальную собственность с целью предоставления жилья работникам бюджетной сферы и гражданам, имеющим соответствующие льготы.

В п. 7 постановления главы администрации также предусматривалось, что дополнительным условием предоставления земельного участка под строительство является передача ЗАО в собственность муниципального образования по договору 10% от общей площади после ввода в эксплуатацию 180-квартирного жилого дома с пристроенным объектом торговли.

Аналогичное условие было включено арендодателем в текст заключенного с ЗАО договора аренды земельного участка от 04.03.2007 (п. 5.3). Таким образом, в силу ст. 432 ГК РФ для арендодателя условие о передаче в муниципальную собственность 10% общей площади жилого дома было существенным.

Арендатор подписал договор аренды с протоколом разногласий, предлагая исключить из текста договора п. 5.3. Не получив извещения о результатах рассмотрения протокола разногласий, ЗАО обратилось в суд с преддоговорным спором.

Ни истец, ни ответчик не высказали возражений против рассмотрения дела в судебном порядке, что в соответствии со ст. 446 ГК РФ свидетельствует о достигнутом соглашении сторон.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск и исключая спорный пункт из текста договора, исходили из того, что требования арендодателя не основаны на законе.

Между тем согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Поскольку п. 5.3 арендодатель включил в договор в качестве существенного условия, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для исключения его из договора4.

5. Требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды недвижимого имущества не подлежало рассмотрению арбитражным судом в самостоятельном порядке, поскольку предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в случае, если заключение оценщика обязательно при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ. Такое требование может заявить лицо, для которого эта оценка обязательна, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к консультативной фирме и эксплуатационному предприятию о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды гостиничного комплекса в размере 745 300 долл. США в год, установленной в отчете об оценке от 04.09.2000, и признании в связи с этим недействительным договора аренды помещений площадью 40 874 кв. м от 22.09.2000, заключенного эксплуатационным предприятием и ОАО, которое было привлечено к участию в деле в качестве ответчика. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Минимущество России, ООО-1 и ООО-2.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования удовлетворены.

Президиумом ВАС РФ данные судебные акты отменены, дело в части заявленного требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды помещений прекращено производством, в части остальных требований в удовлетворении отказано.

Между эксплуатационным предприятием (арендодателем) при участии и с согласия Минимущества России и ОАО (арендатором) заключен договор аренды от 22.09.2000, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду помещения для использования в качестве гостиничного комплекса. Данное недвижимое имущество является федеральной собственностью, закрепленной за арендодателем на праве хозяйственного ведения.

В п. 4.1 договора стороны, сославшись на акт оценки, являющийся приложением к договору, установили, что арендная плата составляет 745 300 долл. США в год.

Акт оценки и оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости прав аренды указанных помещений подготовлен независимым экспертом (консультационной фирмой) по заказу эксплуатационного предприятия.

По договору купли-продажи от 20.11.2002 истец приобрел в собственность гостиничный комплекс у лица, купившего его на аукционе, а в дальнейшем продавшего часть его помещений: площадью 8366,8 кв. м — ООО-1 и площадью 10 141,3 кв. м — ООО-2.

Рассматривая спор в части требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды гостиничного комплекса в размере 745 300 долл. США в год, определенной консультационной фирмой в отчете об оценке, суды не учли следующего.

Исходя из ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого объекта, данный спор в соответствии с установленной подведомственностью подлежит рассмотрению арбитражным судом, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, определенном законодательством РФ, регулирующем оценочную деятельность.

Действующее законодательство (ст. 11 и 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в случаях создания угрозы их нарушения. Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможны, если в соответствии с российским законодательством заключение оценщика обязательно для определенных лиц при совершении сделок. Данное требование может быть заявлено лицом, для которого эта оценка обязательна, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Истец в заключении оспариваемого договора аренды участия не принимал, поскольку на тот момент не был собственником помещений.

После совершения сделки и при отсутствии обязанности заключить сделку по цене, равной величине рыночной стоимости объекта, определенной в отчете оценщика, достоверность такой оценки может быть проверена судом только путем процессуальной оценки отчета оценщика как одного из доказательств по делу в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ.

Следовательно, у судов отсутствовали правовые основания для рассмотрения в самостоятельном порядке указанного требования.

При таких обстоятельствах производство по делу в части требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости прав аренды гостиничного комплекса в размере 745 300 долл. США в год, установленной в акте оценки, подлежит прекращению.

Рассмотрев требование истца о признании недействительным договора аренды от 22.09.2000, суды его удовлетворили, сославшись на недостоверность величины рыночной стоимости прав аренды, принятой сторонами в качестве цены данного договора.

Между тем такой вывод судов не основан на законе.

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. В соответствии со ст. 12 данного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определенном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Ставшая предметом спора по настоящему делу оценка права аренды законодательством в качестве обязательной не предусмотрена. Исходя из изложенного и с учетом действия принципа свободы договора (п. 1 ст. 1 ГК РФ), содержащаяся в отчете итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является лишь рекомендуемой ценой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Доводы истца о недостоверности (заниженности) итоговой величины рыночной стоимости прав аренды и ссылка в подтверждение этого обстоятельства на отчет об оценке, проведенный по его заказу другим оценщиком, не могут быть приняты во внимание, поскольку в отношении оспариваемого договора аренды действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости прав аренды, определенной в отчете об оценке, хотя в данном случае именно по такой цене и была совершена сделка. Процессуальная оценка указанных отчетов как доказательств по делу не проводилась.

Таким образом, условие о размере арендной платы, содержащееся в договоре аренды от 22.09.2000, отражает волю заключивших его сторон, не нарушает прав истца и является действительным. Поэтому у судов отсутствовали правовые основания для применения ст. 168 ГК РФ и признания названного договора недействительным5.

6. Договор аренды признан ничтожной сделкой, поскольку в результате его заключения фактически состоялся перевод жилого специализированного дома (общежития) и расположенных в нем жилых помещений в нежилые в порядке, противоречащем жилищному законодательству.

Прокурор области, защищая государственные интересы, обратился в арбитражный суд к государственному образовательному учреждению (лицею) и ООО с иском о ...

<...>

1 Постановление ФАС Поволжского округа от 10.09.2006 № А55-957/2006-40.
2 Постановления Президиума ВАС РФ от 31.01.2006 № 10331/05, № 10348/05.
3 Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2006 № 2510/06.
4 Постановление Президиума ВАС РФ от 27.09.2005 № 4601/05.
5 Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2005 № 3497/05.





Оставить отзыв к статье:
Представьтесь пожалуйста:


Текст комментария:

Введите код на картинке:

Всего отзывов: 1 Страницы: [1]
Автор:
Договор аренды недвижимости
20.12.10 18:30

Спасибо за статью!




<<    Декабрь 2017   >>

Пн

Вт

Ср

Чт

Пт

Сб

Вс

 

 

 

 

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31


  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟ 

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟

  ∟


наши партнеры


 

   

Правовая информация. Copyright © 2008- Design by A.Marsov